Um den Energiebedarf in Deutschland zu senken und damit den Klimaschutz zu fördern, haben die Europäische Union (EU) und die Bundesregierung verschiedene Regelungen auf den Weg gebracht. Das Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden (kurz: Gebäudeenergiegesetz bzw. GEG) ist einer der wichtigen Eckpfeiler dieser Politik und umfasst Rahmenbedingungen für die Klima- und Heiztechnik. Ein besonderer inhaltlicher Schwerpunkt des Gesetzes ist die Verwendung erneuerbarer Energieträger.
Bauherren liefert das GEG einen Leitfaden, an dem sie sich zur Erreichung hoher Energiestandards orientieren können. Gleichzeitig adressiert es auch die Eigentümer von Bestandsimmobilien, indem es sie unter bestimmten Voraussetzungen zur Durchführung einer energetischen Sanierung verpflichtet. Relevant sind diesbezüglich unter anderem der Zeitpunkt des Immobilienerwerbs und das Alter des Heizkessels.
Zwar ist mit einer energetischen Gebäudesanierung zunächst eine Investition des Immobilieneigentümers verbunden. Jedoch rechnet sich diese regelmäßig aufgrund perspektivisch geringerer Betriebskosten sowie einer Wertsteigerung der Immobilie.
Rechtliche Grundlagen der energetischen Sanierungspflicht
Die rechtlichen Grundlagen der energetischen Sanierungspflicht in Deutschland basieren auf einer Kombination aus EU-Richtlinien und nationalen Gesetzen. Zu den Richtlinien der EU gehören die:
- EU-Energieeffizienzrichtlinie (EED, Energy Efficiency Directive): Die Richtlinie 2012/27/EU hat die Aufgabe, die Energieeffizienz in den einzelnen Mitgliedstaaten der EU zu verbessern. Sie legt verbindliche Maßnahmen fest, um die Energieeffizienzziele der EU zu erreichen. Dazu gehören eine Sanierung öffentlicher Gebäude.
- EU-Gebäuderichtlinie (EPBD, Energy Performance of Buildings Directive): Die Richtlinie (EU) 2024/1275 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden fordert unter anderem, dass alle ab dem 1. Januar 2030 neu gebauten Gebäude sogenannte „Nullemissionsgebäude“ sein müssen. Dies sind Gebäude, die keine oder nur eine sehr geringe Energiemenge benötigen und weder CO2-Emissionen aus fossilen Brennstoffen am Standort noch betriebsbedingte Treibhausgasemissionen verursachen. Damit entsprechen Nullemissionsgebäude der Energieeffizienzklasse A. Für Bestandsimmobilien sind Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz vorgesehen. Die Richtlinie ist Ausdruck ambitionierter Ziele. So soll jeder Mitgliedstaat sicherstellen, dass der durchschnittliche Primärenergieverbrauch seines gesamten Wohngebäudebestands bis 2030 im Vergleich zu 2020 um 16 Prozent bzw. bis 2035 um 20 bis 22 Prozent abnimmt. Im Hinblick auf Nichtwohngebäude sieht die Richtlinie vor, dass von den am wenigsten energieeffizienten Gebäude bis 2030 16 Prozent und bis 2033 26 Prozent saniert werden müssen.
Seit dem 1. November 2020 gilt in Deutschland das GEG. Letzteres fasst die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) zusammen. Im GEG sind die energetischen Anforderungen an Neubauten und Bestandsgebäude sowie den Einsatz erneuerbarer Energien festgelegt. Bedeutende inhaltliche Aspekte des GEG sind:
- Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden;
- Rahmenbedingungen für den Austausch und die Optimierung von Heizungsanlagen;
- Maßgaben für den Einsatz erneuerbarer Energie;
- Einführung des Energieausweises für Gebäude.
Damit setzt das Gesetz nicht nur EU-Richtlinien um. Es folgt dem Anspruch der Bundesregierung an den Klima- und Umweltschutz genauso, wie es für Eigentümer und Mieter mehr Transparenz schafft, da es den Energieausweis als unabhängiges Bewertungskriterium für die energetische Qualität einer Immobilie etabliert.
Unterschiede in den Sanierungsanforderungen bei Bestandsgebäuden und Neubauten
Im GEG spielt die Senkung des Energiebedarfs gerade im Hinblick auf Neubauten eine große Rolle. Dieser soll beim Heizen und zur Warmwasserbereitung deutlich gesenkt werden. In diesem Zusammenhang legt das Gesetz ein Referenzgebäude fest, an dessen Werten sich Bauherren hinsichtlich Heizungsanlage, Warmwasserbereitung, Lüftung und Kühlung orientieren können. Demnach soll der Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung und Kühlung eines Neubaus höchstens das 0,55-fache des Referenzgebäudes betragen.
Für Bestandsgebäude werden konkrete Sanierungspflichten formuliert. Diese betreffen unter anderem:
- die Dämmung von Geschossdecken;
- den von Öl-, Gas- und Kohleheizungen;
- die Dämmung offenliegender Rohre.
Besondere Anforderungen gelten auch für den Einbau neuer Fenster und Türen.
Das GEG stellt bezüglich verschiedener Materialien und Bauteile auf den der Wärmedurchgangskoeffizient (U) ab. Dieser ist sowohl für eine Dämmung der Außenwand als auch Fenster- und Dachflächen von Bestandsgebäuden konkret vorgeschrieben. Beispielsweise gilt, dass bei einem Austausch von mehr als zehn Prozent der Fensterfläche die Anforderungen aus dem GEG zu erfüllen sind.
Konkrete Sanierungsanforderungen bei Wohngebäuden
Im Rahmen des GEG werden Immobilieneigentümern sehr konkrete Vorgaben gemacht, wann und wie einzelne Maßnahmen umzusetzen sind. Diese betreffen unter anderem die Dämmung der obersten Geschossdecke sowie den Austausch der Heizung.
Dämmung der obersten Geschossdecke: Erfüllt die oberste Geschossdecke eines unbeheizten Dachraums nicht den Mindestwärmeschutz, ist die Dämmung spätestens zwei Jahre nach dem Eigentumsübergang Pflicht. Das GEG schreibt einen U-Wert von 0,24 vor. Sollte sich dieser Wert aufgrund baulicher Rahmenbedingungen nicht erreichen lassen, gelten besondere Anforderungen an die Wärmeleitfähigkeit der zu verwendenden Dämmstoffe. Eine Ausnahme von der Sanierungspflicht gilt, wenn die Maßnahmen wirtschaftlich nicht zu vertreten sind.
Austausch der Heizung: Eigentümer von Wohngebäuden mit bis zu zwei Wohnungen, sind von Sanierungspflichten befreit, wenn sie bereits am 1. Februar 2002 eine der Wohnungen selbst bewohnt haben. Ist es nach diesem Datum hingegen zu einem Eigentümerwechsel gekommen, muss unter Umständen auch die Heizung ausgetauscht werden. Der Heizkessel muss – sofern er kein Brennwert- oder Niedertemperaturgerät ist – nach einer Betriebsdauer von 30 Jahren ausgetauscht werden. Laut § 72 GEG dürfen Anlagen, die vor dem 1. Januar 1991 installiert wurden, nicht mehr betrieben werden – solange sie keine Brennwert- oder Niedertemperaturkessel sind.
Sanierungsanforderungen gelten auch für die Fenster, Türen sowie die Fassaden- und Dachdämmung. Hier sieht das GEG allerdings einen Grenzwert vor. Solange die Maßnahmen nicht mehr als zehn Prozent der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe des Gebäudes betreffen, muss dort keine Dämmung nach den Energiedurchgangsvorgaben des GEG gedämmt werden.
Spezifische Sanierungsanforderungen für Nichtwohngebäude
Für Nichtwohngebäude gelten Rahmenbedingungen, die mit denen für Wohngebäude vergleichbar sind. Dies betrifft sowohl die Sanierungspflicht hinsichtlich der obersten Geschossdecke als auch die Dämmung der wärmeverteilenden Leitungen in unbeheizten Räumen. Auch die Pflicht zum Austausch alter Heizkessel besteht für Wohn- wie Nichtwohngebäude. Ein Unterschied betrifft die Anforderungen an die Anlagentechnik. Für Nichtwohngebäude gelten Mindestanforderungen an die Gebäudeautomation nach § 71a GEG.
Konkret bedeutet dies, dass ein System für die Gebäudeautomatisierung nachzurüsten ist, wenn die Nennleistung der Heizungsanlage mehr als 290 Kilowatt beträgt. Dies soll unter anderem eine Überwachung sowie die Protokollierung und Analyse der Verbräuche ermöglichen. Es geht darum, Effizienzverluste gebäudetechnischer Systeme festzustellen und Verbesserungspotenziale auszuloten. Für das Energiemanagement ist zusätzlich eine zuständige Person (oder ein Unternehmen) zu benennen.
Ausnahmen und Sonderregelungen bei der Sanierungspflicht
Die im GEG statuierten Sanierungspflichten sind umfassend und können hohe Investitionssummen nach sich ziehen. Es gibt jedoch auch eine Reihe von Ausnahmen bzw. Sonderregelungen. Diese zielen darauf ab, bautechnische und wirtschaftliche Überlegungen in die Sanierungspflicht einzubeziehen. Was bedeutet dies konkret?
Von einer Sanierung nach dem GEG kann abgesehen werden, wenn die Kosten und die erzielten Einsparungen nicht in einem angemessenen Verhältnis zueinanderstehen – wenn die Sanierungsmaßnahmen dem Eigentümer wirtschaftlich nicht zumutbar sind. Das Unterlaufen des Wirtschaftlichkeitsgebots muss aber nachgewiesen werden. Bei Bestandsimmobilien wird dabei regelmäßig deren Restnutzungsdauer berücksichtigt.
Eine zweite Ausnahme besteht im Fall der technischen Unmöglichkeit. Ist die Umsetzung einzelner Vorgaben des GEG technisch nicht oder nur mit einem sehr hohen Aufwand möglich, kann eine Befreiung beantragt werden. Diese Härtefallregelungen gelten aber immer nur für den konkreten Einzelfall.
Zudem gelten Sonderregelungen im Bereich der Gebäude, die dem Denkmalschutz unterliegen bzw. bei denen es um erhaltenswerte Bausubstanz geht. In diesem Fall greift § 105 GEG, wonach Baudenkmäler nicht unter den Geltungsbereich des Gesetzes fallen, wenn ihr Erscheinungsbild durch die Umsetzung der Maßnahmen beeinträchtigt wird.
Kontrollen und Sanktionen bei Nichteinhaltung der Sanierungspflicht
Das GEG soll die Energieeffizienz von Neubauten und Bestandsimmobilien verbessern. Letztlich geht es darum, den Energieverbrauch über Sanierungspflichten und einen höheren Nutzungsanteil erneuerbarer Energieträger zu reduzieren. Darüber hinaus sieht das GEG aber auch Bußgelder vor.
Für die Überwachung und Kontrolle sind verschiedene Behörden zuständig, die nach dem jeweiligen Landesrecht festgelegt werden. Unter anderem betrifft dies die zuständigen unteren Baubehörden auf Stadt- oder Landkreisebene genauso wie die Bezirksschornsteinfeger. Immobilieneigentümer müssen den zuständigen Behörden gegenüber Erfüllungserklärungen abgeben. Was droht bei einer Nichteinhaltung der Regeln?
- Missachtung der Nachrüstpflichten: Wird die Dämmung der Geschossdecke nicht durchgeführt und dadurch gegen das GEG verstoßen, kann ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro erlassen werden. Dies gilt auch für den Tausch von Heizkesseln.
- Energieausweis: Das GEG macht den Energieausweis zur Pflicht. Kann dieser bei Vermietung, Verkauf und Verpachtung nicht vorgelegt werden oder wird nach einer Sanierung nicht übergeben, droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro.
- Lückenhafte Unterlagen: Sobald eine Sanierung durchgeführt wird, muss der beteiligte Handwerksbetrieb eine Unternehmererklärung ausstellen. Fehlt diese, sind 5.000 Euro als Bußgeld fällig. Diese Summe gilt auch, wenn Eigentümer die Stichprobenkontrollen zu unterlaufen versuchen.
Förderprogramme und finanzielle Unterstützung für Sanierungsmaßnahmen
Für die Umsetzung der einzelnen Maßnahmen des Gebäudeenergiegesetzes stellen Bund und Länder verschiedene finanzielle Förderungen zur Verfügung. Besonders die Programme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) spielen hier eine wichtige Rolle. Unter anderem bieten sich für Eigentümer die KfW-Kreditprogramme 261 (Förderung energetischer Sanierungen) oder 270 (Förderung für Strom und Wärme aus erneuerbaren Energien) an.
Zusätzlich gibt es die Möglichkeit, die Baubegleitung durch einen Energieberater fördern zu lassen oder Zuschüsse zur der Tilgung in Anspruch zu nehmen. Diese werden in Abhängigkeit von den erreichten Energieeffizienzklassen bewilligt. Die Bundesförderung durch das BAFA bietet Eigentümern eine umfassende Unterstützung bezüglich der Einzelmaßnahmen.
Fazit: Die Pflicht zur energetischen Sanierung trifft viele Eigentümer
Eine energetische Gebäudesanierung kostet Geld. Das Aufschieben der Maßnahmen ist in vielen Fällen allerdings keine empfehlenswert Option. Vermeintliche Schnäppchen müssen sich Interessenten sehr genau anschauen, da aufgrund des GEG unter Umständen eine Sanierungspflicht mit dem Immobilienerwerb einhergeht. Ist die Bestandsimmobilie energetisch zu sanieren, hat der neue Eigentümer dafür nach dem Kauf nur zwei Jahre Zeit. Aber auch langjährige Eigentümer sind nicht automatisch auf der sicheren Seite. Aufgrund des GEG sollen Immobilien mit einem hohen Energieverbrauch in den kommenden Jahren – wenn Instandhaltung- und Sanierungsarbeiten anstehen – grundlegend energetisch saniert werden.
