Um den Energiebedarf in Deutschland zu senken und damit den Klimaschutz zu fördern, haben die EU und die Bundesregierung verschiedene Regelungen auf den Weg gebracht. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG, in der Langfassung Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden) ist einer der wichtigen Eckpfeiler dieser Politik und umfasst Rahmenbedingungen für die Klima- und Heiztechnik. Besonders wichtig ist dem Gesetz die Verwendung erneuerbarer Energieträger.
Bauherren liefert das GEG einen Leitfaden, an dem sich beim Erreichen hoher Energiestandards orientiert werden kann. Gleichzeitig erfasst es Sie auch als Eigentümer einer Bestandsimmobilie. Im GEG ist eine Sanierungspflicht verankert. Ob dessen Regelungen auch Ihre Immobilie betreffen, hängt von verschiedenen Faktoren ab – wie dem Kaufdatum des Gebäudes oder ob Ihr Heizkessel bereits älter als 30 Jahre ist.
Die Sanierungspflicht zielt darauf ab, den Primärenergiebedarf – also für Heizung und Warmwasser – deutlich zu senken. Ein Ziel: Deutschland will seine Klimaschutzziele erreichen. Auf der anderen Seite rechnet sich eine energetische Modernisierung nicht nur durch geringere Nebenkosten. Auch der Wert einer Immobilie steigt auf diese Weise.
Rechtliche Grundlagen der energetischen Sanierungspflicht
Die rechtlichen Grundlagen der energetischen Sanierungspflicht in Deutschland basieren auf einer Kombination aus EU-Richtlinien und nationalen Gesetzen, die in Berlin verabschiedet wurden. Zu den Richtlinien der EU (Europäische Union) gehören die:
- EU-Energieeffizienzrichtlinie (EED, Energy Efficiency Directive) – Die Richtlinie 2012/27/EU hat die Aufgabe, die Energieeffizienz in den einzelnen Ländern der Europäischen Union zu verbessern. Sie legt verbindliche Maßnahmen fest, um die Energieeffizienzziele der EU zu erreichen. Dazu gehören eine Sanierung öffentlicher Gebäude.
- EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) – Die Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (Energy Performance of Buildings Directive) fordert, dass alle neuen Gebäude ab 2021 Niedrigstenergiegebäude sein müssen. Für bestehende Gebäude werden Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz vorgeschrieben. Die Richtlinie ist Ausdruck ambitionierter Ziele. Der Primärenergieverbrauch von Wohngebäuden soll im Durchschnitt bis 2030 um 16 Prozent abgesenkt werden. Bis 2035 soll es um bis zu 22 Prozent nach unten gehen.
Die Richtlinien aus der EU fließen anschließend in nationales Recht ein. Seit 1. November 2020 gilt in Deutschland das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Letzteres fasst die EnEV, das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) zusammen. Über das GEG werden energetische Anforderungen an Neubauten und Bestandsgebäude sowie den Einsatz erneuerbarer Energien festgelegt. Zu den Punkten im GEG gehören:
- eine Formulierung von Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden
- Rahmenbedingungen, die für den Austausch und eine Optimierung von Heizungsanlagen gelten
- Maßgaben für den Einsatz erneuerbarer Energie
- Einführung des Energieausweises für Gebäude.
Damit setzt das Gesetz nicht nur EU-Richtlinien um. Es folgt dem Anspruch der Bundesregierung an den Klima- und Umweltschutz genauso, wie es für Eigentümer und Mieter mehr Transparenz schafft, da es mit dem Energieausweis als Maß für die energetische Qualität einer Immobilie unabhängige Bewertungskriterien schafft.
Gebäudetypen mit Sanierungspflicht
Das GEG belegt verschiedene Gebäudetypen mit einer Sanierungspflicht, wobei zwischen den Wohn- und Nichtwohngebäuden zu unterscheiden ist. Außerdem ist ein zweiter Aspekt wichtig: Seit wann eine Immobilie vom Eigentümer bewohnt wird oder nicht. Grundsätzlich ist für die Sanierungspflicht ausschlaggebend, welchen Effizienzstandard ein Gebäude erfüllt. Im Rahmen des Gebäudeenergiegesetz sind Effizienzklassen definiert, für die Stichtage festgelegt sind, bis zu denen eine Sanierung ansteht.
Daher ist eine pauschale Einteilung schwierig. Zusätzlich gelten zwischen Nichtwohn- und Wohngebäuden teils unterschiedliche Regelungen. Die Effizienzklassen sind für Nichtwohngebäude früher umzusetzen und in Teilen – Stichwort Gebäudetechnik-Automatisierung – in weiter reichendem Umfang. Was die Einzelmaßnahmen betrifft, etwa die Dämmung der obersten Geschoßdecke, werden die Regelungen relativ uniform angewandt. Für einige Gebäudetypen (zu denen selbstgenutzte Einfamilienhäuser zählen) gelten übrigens Sonderregelungen, die sich unter anderem aus der Nutzungsdauer und dem Wirtschaftlichkeitsgebot ergeben.
Unterschiede in den Anforderungen für Bestandsgebäude und Neubauten
Im GEG spielt die Senkung des Energiebedarfs gerade im Neubau-Bereich eine sehr große Rolle. Dieser soll beim Heizen und zur Warmwasserbereitung deutlich gesenkt werden. Die dafür angesetzten Mindeststandards können für Bauherren allerdings zum Bumerang werden. Wo die Immobilie anhand dieser Effizienzstandards geplant und gebaut wird, besteht immer die Gefahr, bautechnisch kurz nach der Fertigstellung bereits überholt zu sein.
Im Rahmen des GEG wird ein Referenzgebäude festgelegt, an dem sich für Beheizung, Warmwasserbereitung und Lüftung die Vorgaben zur Umsetzung orientieren. Außerdem muss der Anteil der benötigten Primärenergie aus erneuerbaren Energiequellen bei mindestens 45 Prozent liegen. Für den Neubau ist vorgesehen, dass nicht mehr als 55 Prozent des Referenzhauses an Energie verbraucht werden.
Für den Bestand werden konkrete Sanierungspflichten formuliert. Diese betreffen unter anderem:
- die Dämmung von Geschossdecken
- den von Öl-, Gas- und Kohleheizungen
- die Dämmung offenliegender Rohre.
Besondere Anforderungen gelten auch für den Einbau neuer Fenster und Türen. Maßgeblich wird für die Einhaltung des GEG der Wärmedurchgangskoeffizient (U). Dieser ist sowohl für eine Dämmung der Außenwand als auch Fenster- und Dachflächen für den Bestand vorgeschrieben. Beispielsweise gilt, dass mit einem Austausch von mehr als 10 Prozent der Fensterfläche die Anforderungen aus dem GEG zu erfüllen sind.
Energieeffizienzklassen und deren Bedeutung für die Sanierungspflicht
Das GEG definiert konkrete Energieeffizienzklassen, die von H bis A+ reichen, wobei die letztgenannte Klasse den aktuell (Stand 2024) höchsten Standard definiert. Die Energieeffizienzklasse H hat einen Endenergie-Verbrauch von mehr als 250 Kilowattstunden pro Quadratmeter Nutzfläche im Jahr. Im Vergleich: In der besten Energieeffizienzklasse A+ sinkt der Verbrauch unter 30 250 Kilowattstunden im Jahr.
Welche konkreten Auswirkungen hat die Energieeffizienzklasse? Auf die freiwilligen Maßnahmen wirkt sie sich nicht aus. Wenn Sie Ihre Immobilie heute für die Zukunft fit machen wollen, dürfen Sie entsprechend der Vorgaben aus dem GEG modernisieren und so einer Sanierungspflicht für das Gebäude zuvorkommen. Natürlich erhöhen Sie als Eigentümer damit dessen Wert.
Wird eine Immobilie aus dem Bestand verkauft, sind die Energieeffizienzklassen dahingehend relevant, dass eine gestaffelte Sanierungspflicht entsteht. Wichtig ist hier eine Unterscheidung, da Nichtwohngebäude die Fristen etwas eher zu erfüllen haben. Bis 2027 müssen diese nämlich schon die Klasse F erreichen. Ab 2030 soll die Energieeffizienzklasse E erreicht sein. Für Wohngebäude gilt die Pflicht zur Sanierung auf die Energieeffizienzklassen F bis 2030. Bis 2033 ist die Energieeffizienzklasse E das Benchmark. Ab diesem Zeitpunkt gilt die Klasse D als die maßgebliche Energieeffizienzklasse.
Insofern liegt die Bedeutung der Energieeffizienzklassen aus dem GEG auf der Hand. Wer heute als Eigentümer eine Immobilie der Klasse E bewohnt, sollte sich innerhalb der nächsten 10 Jahre Gedanken machen. Gerade, wenn in einigen Jahren ein Verkauf geplant ist, wird die Sanierungspflicht möglicherweise zu einem wertbeeinflussenden Faktor. Dann trifft bei einem Eigentümerwechsel die Sanierungspflicht den Käufer, was eine hohe Investitionssumme nach sich zieht.
Konkrete Sanierungsanforderungen für Wohngebäude
Im Rahmen des Gebäudeenergiegesetz werden Eigentümern sehr konkrete Vorgaben gemacht, wann und wie einzelne Maßnahmen umzusetzen sind. Besonders wichtig ist in diesem Zusammenhang der Eigentümerwechsel. Erfüllt die Immobilie vorgeschriebene Standards nicht, sind diese innerhalb von zwei Jahren nach dem Wechsel durchzuführen. Dies betrifft unter anderem die Dämmung der obersten Geschossdecke sowie den Austausch der Heizung.
Dämmung der obersten Geschossdecke: Erfüllt die oberste Geschossdecke eines unbeheizten Dachraums nicht den Mindestwärmeschutz, ist die Dämmung spätestens zwei Jahre nach dem Eigentumsübergang Pflicht. Das GEG schreibt einen U-Wert von 0,24 vor. Sollte sich dieser Wert aufgrund baulicher Rahmenbedingungen nicht erreichen lassen, gelten besondere Anforderungen an die Wärmeleitfähigkeit der zu verwendenden Dämmstoffe. Eine Ausnahme von der Sanierungspflicht gilt, wenn die Maßnahmen wirtschaftlich nicht zu vertreten sind.
Austausch der Heizung: Wenn Sie als Eigentümer in Ihrer Immobilie bereits vor dem 1. Februar 2002 gewohnt haben, gelten viele Sanierungspflichten nicht. Sobald es zu einem Eigentümerwechsel kommt, muss unter Umständen auch die Heizung ausgetauscht werden. Öl-, Gas- und Kohleheizungen müssen – sofern sie keine Brennwert- oder Niedertemperaturgeräte sind – nach einer Frist von 30 Jahren ausgetauscht werden. Laut § 72 GEG dürfen Anlagen, die vor dem 1. Januar 1991 installiert wurden, nicht mehr betrieben werden – solange sie keine Brennwert- oder Niedertemperaturkessel sind.
Sanierungsanforderungen gelten auch für die Fenster, Türen und die Fassaden- und Dachdämmung. Hier sieht das GEG eine Bagatellgrenze vor. Solange die Maßnahmen unter 10 Prozent der Gesamt-Bauteilfläche bleiben, muss beispielsweise eine Fassade nicht nach den Energiedurchgangsvorschriften des GEG gedämmt werden. Ist die 10-Prozent-Marke überschritten, greift diese Verpflichtung.
Spezifische Sanierungsanforderungen für Nichtwohngebäude
Für Nichtwohngebäude gelten Rahmenbedingungen, die mit denen für Wohngebäude vergleichbar sind. Dies betrifft die Sanierungspflicht hinsichtlich der obersten Geschossdecke als auch die Dämmung der wärmeverteilenden Leitungen in unbeheizten Räumen. Und auch die Pflicht zum Austausch alter Heizkessel besteht sowohl für das Wohn- als auch das Nichtwohngebäude. Ein Unterschied betrifft die Anforderungen an die Anlagentechnik. Für Nichtwohngebäude gelten Mindestanforderungen an die Gebäudeautomation nach § 71a GEG.
Heißt im Klartext: Erreicht die Nennleistung der Heizungsanlage für die Nichtwohngebäude mehr als 290 Kilowatt, ist ein System für die Gebäudeautomatisierung nachzurüsten. Dieses soll unter anderem eine Überwachung sowie die Protokollierung und Analyse der Verbräuche ermöglichen. Es geht darum, Effizienzverluste gebäudetechnischer Systeme festzustellen und Verbesserungspotenziale in den gebäudetechnischen Systemen auszuloten. Für das Energiemanagement ist zusätzlich eine zuständige Person (oder ein Unternehmen) zu benennen.
Ausnahmen und Sonderregelungen bei der Sanierungspflicht
Die Sanierungspflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz sind für Eigentümer sehr umfassend und ziehen hohe Investitionssummen nach sich. Es gibt eine Reihe von Ausnahmen bzw. Sonderregelungen. Diese zielen darauf ab, bautechnische und wirtschaftliche Überlegungen in die Sanierungspflicht einzubeziehen. Was bedeutet dies konkret?
Von einer Sanierung nach dem GEG kann abgesehen werden, wenn die Kosten und die erzielten Einsparungen in keinem Verhältnis zueinanderstehen – sprich die Maßnahmen für Sie wirtschaftlich nicht zumutbar sind. Das Unterlaufen des Wirtschaftlichkeitsgebots ist nachzuweisen. Bei Bestandsimmobilien wird dabei regelmäßig deren Restnutzungsdauer berücksichtigt.
Eine zweite Ausnahme wäre die technische Unmöglichkeit. Ist die Umsetzung einzelner Vorgaben aus dem GEG technisch nicht möglich oder nur mit einem sehr hohen Aufwand, können Befreiungen beantragt werden. Diese Härtefallregelungen gelten aber immer nur für den konkreten Einzelfall.
Zudem gelten Sonderregelungen im Bereich der Gebäude, die dem Denkmalschutz unterliegen bzw. bei denen es um erhaltenswerte Bausubstanz geht. In diesem Fall greift § 105 GEG, indem Baudenkmäler dann aus dem Geltungsbereich des Gesetzes herausgelöst werden, wenn durch die Umsetzung der Maßnahmen das Erscheinungsbild beeinträchtigt wird.
Kontrollen und Sanktionen bei Nichteinhaltung der Sanierungspflicht
Das Gebäudeenergiegesetz soll die Effizienz von Neubauten und im Bestand verbessern. Letztlich geht es darum, den Energieverbrauch zu reduzieren – über Sanierungspflichten und einen höheren Nutzungsanteil der erneuerbaren Energieträger. In der Praxis könnten Sie als Eigentümer versucht sein, einige Maßnahmen auf die lange Bank zu schieben. Allerdings befasst sich das GEG auch mit Strafen und Bußgeldern.
Für die Überwachung und Kontrolle sind verschiedene Behörden zuständig – die nach dem jeweiligen Landesrecht festgelegt werden. Unter anderem betrifft dies die zuständigen unteren Baubehörden auf Stadt- oder Landkreisebene genauso wie Bezirksschornsteinfeger. Eigentümer müssen den zuständigen Behörden gegenüber Erfüllungserklärungen abgeben. Was droht bei einer Nichteinhaltung der Regeln?
- Missachtung der Nachrüstpflichten: Wenn Sie als neuer Eigentümer darauf verzichten, die Geschossdecke zu dämmen, sieht das Gebäudeenergiegesetz ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro vor. Dies gilt auch für den Tausch von Heizkesseln.
- Energieausweis: Das GEG macht den Energieausweis zur Pflicht. Kann dieser bei Vermietung, Verkauf und Verpachtung nicht vorgelegt werden oder wird nach einer Sanierung nicht übergeben, drohen bis zu 10.000 Euro als Bußgeld.
- Lücken in Unterlagen: Sobald eine Sanierung durchgeführt wird, muss der beteiligte Handwerksbetrieb eine Unternehmererklärung ausstellen. Fehlt diese, sind 5.000 Euro als Bußgeld fällig. Diese Summe gilt auch, wenn Eigentümer die Stichprobenkontrollen zu unterlaufen versuchen.
Förderprogramme und finanzielle Unterstützung für Sanierungsmaßnahmen
Für die Umsetzung der einzelnen Maßnahmen des Gebäudeenergiegesetzes stellen Bund und Länder sehr unterschiedliche finanzielle Förderungen zur Verfügung. Besonders die Programme der KfW- und BAFA-Förderungen (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) spielen hier eine Rolle. Unter anderem bieten sich für Eigentümer die KfW-Kreditprogramme 261 (Förderung zur energetischen Sanierung mit bis zu 150.000 Euro) oder 270 (Kreditprogramm für erneuerbare Energien) an.
Zusätzlich gibt es die Möglichkeit, die Baubegleitung durch einen Energieberater fördern zu lassen oder Zuschüsse in der Tilgung in Anspruch zu nehmen. Diese werden in Abhängigkeit von den erreichten Energieeffizienzklassen erreicht. Die Bundesförderung über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle greift Eigentümern sehr umfassend bei den Einzelmaßnahmen unter die Arme.
Fazit: Sanierungspflicht trifft viele Eigentümer
Eine energetische Sanierung kostet Geld. Viele Eigentümer würden die Maßnahme daher gern aufschieben. In einigen Fällen ist davon allerdings abzuraten – etwa, wenn Sie gerade eine Immobilie aus dem Bestand gekauft haben. Vermeintliche Schnäppchen müssen sich Interessenten sehr genau anschauen, da mit dem Gebäudeenergiegesetz unter Umständen eine Sanierungspflicht entsteht. Und Eigentümer haben nach dem Kauf dafür regulär nur zwei Jahre Zeit. Aber auch langjährige Eigentümer sind nicht automatisch auf der sicheren Seite. Aufgrund des GEG sollen Immobilien mit einem hohen Energieverbrauch in den kommenden Jahren – wenn Instandhaltungen und Sanierungen anstehen – grundlegend saniert werden.
