Die Energieeffizienz von Immobilien ist in den letzten Jahren zu einem entscheidenden Faktor auf dem deutschen Immobilienmarkt geworden. Besonders für Investoren, die Mehrfamilienhäuser erwerben möchten, hat sich die energetische Bewertung von einer optionalen Zusatzleistung zu einer unverzichtbaren Due-Diligence-Maßnahme entwickelt. Der Grund dafür liegt nicht nur in den steigenden gesetzlichen Anforderungen, sondern auch in den wachsenden Erwartungen an energieeffiziente Gebäude seitens der Mieter und potenziellen Käufer.
Investoren stehen vor der Herausforderung, nicht nur die klassischen Renditekennzahlen zu bewerten, sondern auch die energetische Qualität der Immobilie und die damit verbundenen langfristigen Kosten und Verpflichtungen zu berücksichtigen. Eine professionelle energetische Ankaufsberatung hilft dabei, verborgene Risiken zu identifizieren, Sanierungskosten realistisch einzuschätzen und fundierte Investitionsentscheidungen zu treffen.
In diesem Artikel erfahren Sie, warum eine energetische Due Diligence für den Investitionserfolg bei Mehrfamilienhäusern heute unerlässlich ist.
Die aktuellen Herausforderungen des Immobilienmarktes für Mehrfamilienhäuser
Der Markt für Mehrfamilienhäuser befindet sich in einem tiefgreifenden Wandel, bei dem energetische Aspekte zunehmend über den wirtschaftlichen Erfolg einer Investition entscheiden. Investoren sehen sich mit stetig verschärften Energieeffizienzstandards konfrontiert, die nicht nur Neubauten, sondern auch Bestandsimmobilien betreffen. Die energetische Ankaufsberatung wird dadurch zu einem Schlüsselelement im Akquisitionsprozess, um kostspielige Überraschungen zu vermeiden.
Die steigenden Energiepreise verstärken diese Entwicklung zusätzlich und verändern die Wirtschaftlichkeitsberechnungen grundlegend. Gebäude mit schlechter Energiebilanz verursachen nicht nur höhere Betriebskosten, sondern verlieren auch zunehmend an Attraktivität bei Mietern und potentiellen Käufern. Gleichzeitig erwarten Mieter heute selbstverständlich komfortable Wohnbedingungen bei moderaten Nebenkosten – eine Herausforderung, die nur mit energetisch optimierten Gebäuden zu meistern ist.
Der Druck durch den Klimawandel und die daraus resultierenden politischen Initiativen führen zu einem beschleunigten Transformationsprozess im Immobilienmarkt. Zukunftsorientierte Investoren müssen diese Entwicklung antizipieren und in ihre Kaufentscheidungen einbeziehen, um langfristig wettbewerbsfähig zu bleiben und nachhaltige Renditen zu erzielen.
Gesetzliche Rahmenbedingungen und deren Auswirkungen
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) bildet die zentrale gesetzliche Grundlage für energetische Anforderungen an Gebäude in Deutschland. Es definiert Mindeststandards für die Energieeffizienz und den Einsatz erneuerbarer Energien bei Neubauten und Bestandsgebäuden. Für Investoren bedeutet dies, dass bei jedem Eigentümerwechsel und bei umfangreichen Sanierungen strenge Vorgaben eingehalten werden müssen.
Besonders relevant sind die Regelungen zur Heizungserneuerung. Die seit Januar 2024 geltenden Vorschriften betreffen zunächst nur Öl- und Gasheizungen und greifen nur dann, wenn eine neue Heizungsanlage in einem Bestandsgebäude installiert werden soll. Demnach ist für neue Heizungsanlagen entweder ein rechnerischer Nachweis durch einen Fachmann (Handwerk, Elektrotechnik oder BAFA-Energieberatung) zu erbringen, dass die Wärme zu mindestens 65 Prozent aus erneuerbaren Energien erzeugt wird, oder es sind bestimmte Auflagen einzuhalten, die für die jeweilige Heizungsart im GEG festgelegt sind. Die neuen Anforderungen müssen gegenwärtig nur in Gebieten erfüllt werden, in denen laut kommunaler Wärmeplanung der Ausbau von klimafreundlichen Wärme- oder Wasserstoffnetzen geplant ist. Für Großstädte gelten die GEG-Vorgaben für neue Heizungen ab Mitte 2026 und für alle übrigen Gemeinden ab Mitte 2028.
Laut GEG gelten folgende Energieträger als erneuerbare Energien:
- Erdwärme
- Umweltwärme (beispielsweise durch Wärmepumpen genutzt)
- Abwärme aus anderen Prozessen in einem Fernwärmenetz
- selbsterzeugter Photovoltaikstrom am Gebäude
- selbsterzeugte Wärme durch Solarthermie am Gebäude
- selbsterzeugte Windkraft am Gebäude
- Wärme aus Biomasse (beispielsweise Holzpellets oder Biogas)
- grüner Wasserstoff
Ergänzend dazu ist die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) zu berücksichtigen, die langfristige Ziele für den klimaneutralen Gebäudebestand bis 2050 setzt und schrittweise verschärfte Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz vorsieht. Diese Richtlinie wird in den kommenden Jahren zu weiteren nationalen Gesetzesanpassungen führen. Käufer von Mehrfamilienhäusern tragen das Risiko, bei Nichteinhaltung dieser Vorschriften mit erheblichen Nachrüstungspflichten und Bußgeldern konfrontiert zu werden – ein wesentlicher Grund, warum eine vorausschauende energetische Due Diligence unerlässlich geworden ist.
Was bedeutet energetische Due Diligence bei Mehrfamilienhäusern?
Die energetische Due Diligence ist ein spezialisierter Untersuchungsprozess, der die energetischen Eigenschaften eines Mehrfamilienhauses umfassend analysiert und bewertet. Während eine klassische Due Diligence zum Ziel hat, finanzielle und rechtliche Risiken zu erfassen, konzentriert sich die energetische Prüfung gezielt auf den energetischen Zustand des Gebäudes, die Anlagentechnik und die damit verbundenen kurz- und langfristigen Investitionserfordernisse. Investoren erhalten dadurch ein klares Bild der energetischen Qualität und der damit verbundenen Kosten und Verpflichtungen.
Bei der energetischen Ankaufsberatung werden wesentliche Aspekte wie die Gebäudehülle, Heizungs- und Lüftungssysteme, Energieverbrauchsdaten und der Energieausweis unter die Lupe genommen. Besonders wertvoll für Investoren ist dabei die Identifikation von Sanierungsstaus und die Einschätzung künftiger gesetzlicher Anforderungen, die das Gebäude betreffen werden. Anstatt lediglich den Ist-Zustand zu dokumentieren, projiziert die energetische Due Diligence die Entwicklung der Immobilie über ihre gesamte Lebensdauer unter Berücksichtigung steigender Energiepreise und verschärfter Effizienzanforderungen. Auf dieser Grundlage können energiebedingte Kostenfaktoren in die Investitionskalkulation integriert und der tatsächliche Wert des Mehrfamilienhauses realistisch eingeschätzt werden.
Die finanziellen Risiken beim Kauf ohne energetische Prüfung
Wird ein Mehrfamilienhaus ohne vorherige energetische Due Diligence erworben, setzt sich der Investor in der Regel erheblichen finanziellen Risiken aus. Die energetische Ankaufsberatung ist daher heute keine optionale Zusatzleistung mehr, sondern ein unverzichtbares Instrument zur Risikominimierung. Ohne fachkundige Prüfung bleiben wesentliche Kostenfaktoren verborgen, die die Renditeerwartung drastisch beeinträchtigen können und im schlimmsten Fall die Wirtschaftlichkeit der gesamten Investition gefährden.
Die wichtigsten finanziellen Risiken im Überblick:
- Unerwartete Sanierungskosten: Versteckte energetische Mängel wie unzureichende Dämmung oder veraltete Anlagentechnik können Sanierungskosten von mehreren hunderttausend Euro verursachen, die in der Investitionskalkulation nicht berücksichtigt sind.
- Gesetzliche Nachrüstpflichten: Ohne Kenntnis der aktuellen energetischen Anforderungen können plötzliche gesetzliche Nachrüstpflichten auftreten, die kurzfristige, ungeplante Investitionen erforderlich machen.
- Bußgelder bei Nichteinhaltung: Die Missachtung energetischer Vorschriften kann empfindliche Bußgelder nach sich ziehen, insbesondere bei fehlendem oder veraltetem Energieausweis.
- Eingeschränkte Finanzierungsmöglichkeiten: Banken berücksichtigen zunehmend den energetischen Zustand bei der Kreditvergabe – schlechte Energieeffizienz führt regelmäßig zu ungünstigeren Konditionen oder sogar Kreditablehnungen.
- Wertverlust der Immobilie: Energetisch ineffiziente Gebäude verlieren kontinuierlich an Wert, während energieeffiziente Objekte eine deutlich bessere Wertentwicklung aufweisen.
- Erhöhtes Leerstandsrisiko: Mieter meiden zunehmend Gebäude mit hohen Energiekosten, was zu längeren Leerständen und Mietausfällen führen kann.
Wie beeinflusst die Energieeffizienz den langfristigen Wert der Immobilie?
Die energetische Qualität eines Mehrfamilienhauses ist zu einem entscheidenden Werttreiber am Immobilienmarkt geworden. Studien zeigen, dass energieeffiziente Gebäude einen signifikant höheren Verkaufspreis erzielen können als vergleichbare, energetisch schlechter bewertete Objekte. Diese Wertdifferenz verstärkt sich kontinuierlich, da Käufer und Mieter zunehmend die langfristigen Betriebskosten in ihre Entscheidungen einbeziehen. Für Investoren bedeutet dies, dass sich die energetische Effizienz direkt auf die Rendite auswirkt.
Der Vermietungserfolg hängt heute maßgeblich von den Energiekosten ab. Mieter sind bereit, für energieeffiziente Wohnungen höhere Kaltmieten zu zahlen, wenn dadurch ihre Gesamtbelastung durch niedrigere Nebenkosten stabil bleibt. Investoren können daher bei energetisch optimierten Gebäuden nicht nur von einem geringeren Leerstandsrisiko ausgehen, sondern – in Abhängigkeit vom jeweils geltenden Mietspiegel und den gesetzlichen Vorgaben – auch von einer höheren Mietpreisstabilität sowie einer konstanteren Cashflow-Entwicklung profitieren.
Die zukünftige Verkäuflichkeit von Immobilien hängt zunehmend von ihrer energetischen Performance ab. Mit fortschreitender Klimapolitik und Energiewende werden ineffiziente Gebäude daher immer schwerer zu veräußern sein oder erhebliche Preisabschläge erfahren. Finanzierungsinstitute berücksichtigen dies bereits heute bei der Beleihungswertermittlung und Kreditvergabe, wodurch sich die Wertschere zwischen energetisch gut und schlecht aufgestellten Immobilien weiter öffnet.
Der Prozess einer professionellen energetischen Ankaufsberatung
Eine professionelle energetische Ankaufsberatung folgt einem strukturierten Prozess, der Investoren maximale Transparenz über den energetischen Zustand eines Mehrfamilienhauses verschafft. Im Ergebnis steht eine konkrete Entscheidungsgrundlage für die Investition. Die Dauer des gesamten Prozesses ist von der Gebäudegröße und der Komplexität abhängig, sollte in jedem Fall aber vor der verbindlichen Kaufvertragsunterzeichnung abgeschlossen sein.
Die wesentlichen Schritte im Überblick:
- Erstgespräch und Datenerhebung: Sammlung aller verfügbaren Unterlagen wie Energieausweise, Verbrauchsdaten, Baupläne und bisherige Sanierungsmaßnahmen.
- Vor-Ort-Begehung: Detaillierte Inspektion des Gebäudes durch Energieexperten mit Fokus auf Gebäudehülle, Heizungssystem, Warmwasserbereitung und anderen energierelevanten Anlagen.
- Analyse der energetischen Kennzahlen: Bewertung des Ist-Zustands anhand aktueller energetischer Standards und Benchmarks für vergleichbare Gebäude.
- Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP): Entwicklung eines zeitlich und finanziell priorisierten Maßnahmenplans zur energetischen Optimierung.
- Wirtschaftlichkeitsberechnung: Gegenüberstellung von Investitionskosten und langfristiger Ersparnis unter Berücksichtigung verfügbarer Fördermittel.
- Abschlussbericht mit Handlungsempfehlungen: Zusammenfassung aller Erkenntnisse und konkrete Empfehlungen für die Kaufentscheidung und nachfolgende Optimierungen.
Pfad A: Ihr Partner für umfassende energetische Ankaufsberatung
Pfad A hat sich als spezialisierter Partner für energetische Ankaufsberatung bei Mehrfamilienhäusern etabliert und verbindet bautechnisches Know-how mit fundiertem Verständnis der Immobilieninvestition. Unser Expertenteam verfügt über jahrelange Erfahrung in der energetischen Bewertung von Bestandsimmobilien und kennt die spezifischen Herausforderungen des Immobilienmarktes genauestens.
Als Investor profitieren Sie von einem klaren Wettbewerbsvorteil durch die Zusammenarbeit mit Pfad A. Unsere sorgfältig ausgearbeiteten Berichte identifizieren nicht nur Risiken, sondern zeigen auch Potenziale für Wertsteigerungen durch gezielte energetische Optimierungen auf. Zudem begleiten wir Sie über den gesamten Akquisitionsprozess hinweg – von der ersten Objektprüfung bis zur Umsetzung der empfohlenen Maßnahmen nach dem Kauf. Melden Sie sich am besten noch heute zur Vereinbarung eines kostenfreien Erstgesprächs.
So können energetische Schwachstellen in Investitionschancen umgewandelt werden
Energetische Schwachstellen eines Mehrfamilienhauses müssen nicht zwangsläufig ein Grund zur Ablehnung einer Investition sein – im Gegenteil. Mit der richtigen Strategie können genau diese Defizite als wertvolle Hebel zur Wertsteigerung genutzt werden. Die energetische Ankaufsberatung identifiziert nicht nur Probleme, sondern eröffnet konkrete Optimierungspotenziale, die bei entsprechender Umsetzung attraktive Renditen ermöglichen. Besonders in Märkten mit hohem Wettbewerbsdruck bieten energetisch suboptimale Objekte oft attraktive Einstiegsmöglichkeiten zu reduzierten Kaufpreisen.
Handlungsmöglichkeiten zur Wertsteigerung durch energetische Optimierung:
- Stufenweise Sanierung nach iSFP: Durch die strategische Planung können Maßnahmen priorisiert und die Investitionen über mehrere Jahre verteilt werden, während der Investor gleichzeitig von erhöhten Fördersätzen profitiert.
- Kombination von Pflicht- und Kürmaßnahmen: Gesetzlich vorgeschriebene Sanierungen können mit freiwilligen Optimierungen kombiniert werden, um Synergieeffekte zu nutzen und die Gesamtkosten zu reduzieren – so lässt sich beispielsweise ein Heizungstausch parallel zur Optimierung der Wärmeverteilung durchführen.
- Fördermitteloptimierung: Durch die Kombination verschiedener Förderprogramme von KfW, BAFA und den Bundesländern lässt sich der Eigenanteil an der Investition verringern – bei optimaler Ausnutzung kann ein erheblich Anteil der Ausgaben in Form einer Rückerstattung der Sanierungskosten gefördert werden.
Fazit: Kluge Investoren setzen auf energetische Ankaufsberatung
Die energetische Ankaufsberatung hat sich von einer optionalen Zusatzleistung zu einem unverzichtbaren Instrument für erfolgreiche Immobilieninvestitionen entwickelt. Kluge Investoren erkennen, dass die gründliche Analyse der energetischen Eigenschaften eines Mehrfamilienhauses nicht nur Risiken minimiert, sondern auch erhebliche Chancen eröffnet. Die frühzeitige Identifikation von Schwachstellen, die präzise Kalkulation von Sanierungskosten und die strategische Planung von Optimierungsmaßnahmen schaffen die Grundlage für nachhaltige Wertsteigerungen und stabile Renditen in einem zunehmend energiebewussten Marktumfeld.
In einer Zeit, in der sich regulatorische Anforderungen kontinuierlich verschärfen und Mieter wie Käufer immer größeren Wert auf Energieeffizienz legen, können Investoren es sich kaum noch leisten, diesen entscheidenden Aspekt zu vernachlässigen. Mit dem richtigen Partner an der Seite lassen sich schon heute die Immobilienstandards von morgen umsetzen und energetische Herausforderungen in wirtschaftliche Erfolgsgeschichten verwandeln.
