Der Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) ist ein von der Europäischen Union (EU) entwickeltes wissenschaftliches Bewertungsinstrument, das den CO2-Fußabdruck von Gebäuden während ihrer Nutzungsphase misst und wissenschaftsbasierte Dekarbonisierungspfade aufzeigt. Dieses Tool orientiert sich an den Pariser Klimazielen und hilft dabei, den globalen Temperaturanstieg auf unter zwei Grad Celsius zu begrenzen. Für Immobilieneigentümer und Investoren bringt dies die Herausforderung mit sich, ihre Objekte zukunftsfähig zu gestalten und gleichzeitig Wertverluste zu vermeiden.
Die Dringlichkeit für CRREM wird durch die Tatsache deutlich, dass der Gebäudesektor für einen großen Teil des Energieverbrauchs und der Treibhausgasemissionen in der EU verantwortlich ist. Immobilieninvestitionen haben somit einen direkten Einfluss auf die europäischen Klimaziele. Gleichzeitig unterliegen Eigentümer regulatorischen Veränderungen, die den Wert ihrer Objekte erheblich beeinflussen können.
Warum CRREM für die Strategie und Planung von Immobilieneigentümern unverzichtbar geworden ist
Die EU verfolgt das ambitionierte Ziel, den gesamten Gebäudesektor bis 2050 zu dekarbonisieren, was für Immobilieneigentümer unmittelbare finanzielle Konsequenzen mit sich bringt. Die schlechte Energieeffizienz bestehender Gebäude kombiniert mit historisch niedrigen Sanierungsraten in den meisten EU-Mitgliedstaaten schafft ein Umfeld, in dem eine Immobilie schnell zu einem wirtschaftlichen Risiko werden kann. Ohne rechtzeitige Anpassung an verschärfte Klimastandards drohen Eigentümern erhebliche Wertverluste.
Das Konzept der „Stranded Assets“ beschreibt die Gefahr präzise: Objekte, die die heutigen energetischen Standards nicht mehr erfüllen und bei denen eine Sanierung wirtschaftlich nicht mehr vertretbar ist, verlieren teilweise oder vollständig an Wert. Dieser Stranding-Zeitpunkt tritt ein, sobald die Immobilie den erforderlichen Benchmark-Pfad verlässt und den regulatorischen Anforderungen nicht mehr genügt. CRREM ermöglicht es Eigentümern und Investoren, diese kritischen Zeitpunkte vorherzusehen und präventive Maßnahmen zu ergreifen.
Die wichtigsten CRREM-Parameter im Überblick
Für eine aussagekräftige Analyse berücksichtigt das CRREM-Tool ausschließlich den Energiebedarf des Gebäudes während der Betriebsphase und erfasst dabei verschiedene Daten systematisch.
Gebäudeinformationen:
- Geografische Lage des Objekts
- Spezifische Nutzungsart (Büro, Einzelhandel, Hotel, Wohnimmobilie)
Energiequellen:
- Stromverbrauch aus dem öffentlichen Netz
- Erdgasverbrauch für Heizung und Warmwasser
- Ölverbrauch für Heizungsanlagen
- Fernwärme- und Fernkältebezug
Diffuse Emissionen:
- Gaslecks in der Gebäudetechnik
- Undichtigkeiten in Leitungssystemen
Erneuerbare Energiequellen:
- Lokale Stromerzeugung durch Photovoltaikanlagen
- Windkraftanlagen auf dem Gebäude
- Bezug von zertifiziertem Grünstrom
- Solarthermische Anlagen für Warmwasserbereitung
- Weitere nachhaltige Energiequellen wie Geothermie
So funktioniert das CRREM-Tool in der Praxis
Das CRREM-Tool arbeitet mit einem systematischen Vergleichsprozess, bei dem die Gebäudedaten gegen wissenschaftlich fundierte Benchmark-Pfade abgeglichen werden. Diese Benchmark-Pfade definieren die maximal zulässigen CO2-Emissionen pro Quadratmeter und Jahr, die erforderlich sind, um die Pariser Klimaziele zu erreichen. Während der Analyse berechnet das Tool kontinuierlich, wie sich der aktuelle Emissionspfad der Immobilie zu den Zielwerten verhält und identifiziert den kritischen „Stranding-Point“ – den Zeitpunkt, ab dem die Immobilie den Benchmark-Pfad verlässt und somit Wertverlusten ausgesetzt ist.
Die praktische Umsetzung erfolgt über eine Excel-basierte Software, die bereits mehrere tausend Immobilien mit einem Gesamtwert von über einer Billion Euro analysiert hat. Das Tool visualisiert die jährlichen CO2-Emissionen bis zum Jahr 2050 und zeigt auf, wann konkrete Maßnahmen erforderlich werden, um im zulässigen Emissionsbereich zu bleiben. Durch diese Mechanik erhalten Eigentümer und Investoren eine präzise Prognose, die aufzeigt, welche Objekte im Portfolio prioritär behandelt werden müssen.
Voraussetzungen für eine erfolgreiche CRREM-Analyse
Für eine effektive CRREM-Analyse ist eine strukturierte und einheitliche Datenerfassung erforderlich, die bei größeren Immobilienbeständen eine Herausforderung darstellen kann. Soll eine große Anzahl von Gebäuden der Analyse unterzogen werden, müssen ihre Prozesse systematisch zentralisiert werden, um die erforderlichen Informationen überhaupt erst in das CRREM-Tool eingeben zu können. Diese Zentralisierung umfasst die Standardisierung von Datenformaten, die Etablierung einheitlicher Erfassungsroutinen und die Sicherstellung der Datenqualität über das gesamte Portfolio hinweg.
Konkrete Vorteile des CRREM-Tools für Immobilieneigentümer
Das CRREM-Tool bietet Immobilieneigentümern messbare Vorteile, die sich direkt auf Investitionsentscheidungen und Portfolioperformance auswirken. Folgende Analyseergebnisse stehen dabei im Mittelpunkt:
Klimakonformität:
- Überprüfung der Übereinstimmung des Immobilienportfolios mit den Pariser Klimazielen
- Nachweis der Klimaverträglichkeit gegenüber Investoren und Regulatoren
- Frühzeitige Identifikation von Compliance-Lücken
Vergleichbarkeit:
- Benchmarking einzelner Objekte innerhalb des Portfolios
- Messung des Fortschritts bei Treibhausgasreduktionen über Zeit
- Objektive Bewertung der Sanierungseffizienz
Risikoquantifizierung:
- Präzise Berechnung des Stranding-Risikos für jede Immobilie
- Integration der Klimarisiken in die Immobilienbewertung
- Fundierte Informationsbasis für positive bzw. negative Investitionsentscheidungen
Anwendungsbereiche: Von Einzelobjekten bis zu komplexen Portfolios
CRREM deckt ein breites Spektrum an Immobilienarten ab, von Bürogebäuden und Einzelhandelsfilialen über Hotels bis hin zu Wohnimmobilien, wobei sowohl Einzelobjektanalysen als auch umfangreiche Portfoliobewertungen durchgeführt werden können. Ursprünglich für europäische Gewerbeimmobilien entwickelt, kommt das CRREM-Tool mittlerweile in über 40 Ländern weltweit zum Einsatz. Mit der Einzelobjektbetrachtung können somit gezielt problematische Immobilien identifiziert werden, die konkreten Handlungsbedarf aufweisen und prioritär angegangen werden müssen.
Die Portfoliobetrachtung ermöglicht es Eigentümern, den Anteil gefährdeter Objekte über verschiedene Zeithorizonte zu analysieren und strategische Entscheidungen für ihr gesamtes Immobilienportfolio zu treffen. Besonders bei größeren Beständen erweist sich diese Herangehensweise als effizient, da sich systematisch diejenigen Objekte identifizieren lassen, die das höchste Stranding-Risiko aufweisen. Die globale Expansion des CRREM-Tools bedeutet für international tätige Investoren, dass sie auch außereuropäische Märkte mit denselben wissenschaftlichen Standards bewerten können.
GRESB-Integration: ESG-Kriterien messbar machen
Die Integration der Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) in CRREM erweitert die Analysemöglichkeiten um eine umfassende ESG-Bewertung (Environmental, Social, Governance) des gesamten Immobilienportfolios. GRESB fungiert als Bewertungssystem, das die Nachhaltigkeitsperformance nach ESG-Kriterien misst und Eigentümern sowie Investoren zuverlässige Daten über die ESG-Performance potenzieller oder bestehender Investments liefert. Die Bewertung geht dabei über reine CO2-Messungen hinaus und erfasst die ganzheitliche Nachhaltigkeitsleistung der Immobilien.
Der entscheidende Vorteil liegt in der automatischen Datenübertragung zwischen GRESB und CRREM, die es ihnen ermöglicht, die bereits in GRESB hinterlegten Portfoliodaten nahtlos für die Klimarisikoanalyse zu nutzen. Diese Verknüpfung identifiziert potenzielle Übergangsrisiken für einzelne Assets und ermöglicht eine direkte Orientierung an den wissenschaftlichen CRREM-Pfaden. Für die Nutzer des Tools bedeutet dies eine erhebliche Effizienzsteigerung, da sie nicht dieselben Daten mehrfach erfassen müssen und gleichzeitig eine konsistente ESG- und Klimarisikobewertung erhalten.
Die Entwicklung der CRREM-Pfade: Warum sich Zielwerte ständig ändern
Das große Update von CRREM im Jahr 2023 spiegelt die dynamische Natur der Klimawissenschaft und die sich verschärfenden Realitäten des Klimawandels wider. Das global verbleibende CO2-Budget wird kontinuierlich reduziert, um das 1,5-Grad-Ziel der Pariser Klimakonferenz noch erreichen zu können, was direkte Auswirkungen auf die jährlichen Emissionszielwerte für Gebäude hat. Ein markanter Wert zeigt die Dramatik dieser Entwicklung: Allein zwischen 2018 und 2020 stand dem Bausektor rund zehn Prozent weniger CO2-Budget zur Verfügung als ursprünglich prognostiziert.
Die kontinuierlichen Anpassungen der CRREM-Pfade resultieren aus mehreren Faktoren, die die Immobilienstrategie beeinflussen: Der Immobiliensektor übernutzt regelmäßig sein zugeteiltes CO2-Budget, die Wachstumsrate des Gebäudebestands erhöht den Druck auf die pro-Gebäude-Intensität und der sich wandelnde Energiemix durch vermehrten Einsatz erneuerbarer Energien verändert die Berechnungsgrundlagen. Diese ständigen Neukalibrierungen bedeuten für Immobilieneigentümer, dass eine einmalige CRREM-Analyse nicht ausreicht – vielmehr müssen die Dekarbonisierungsstrategien regelmäßig an die verschärften Pfade angepasst werden.
Pfad A: Ihr Partner für die praktische CRREM-Umsetzung
Mit weitreichender Expertise in der Gebäudeenergieeffizienz positioniert sich Pfad A als perfekter Partner für die Transformation von CRREM-Analyseergebnissen in konkret umsetzbare Sanierungsstrategien. Mit umfassenden Energieberatungsdienstleistungen und maßgeschneiderten individuellen Sanierungsfahrplänen (iSFP) und Energieberichten überbrücken wir die Lücke zwischen theoretischer Klimarisikoanalyse und praktischer Gebäudeoptimierung. Unsere systematische Herangehensweise adressiert dabei präzise die Datenerfassungs- und Zentralisierungsanforderungen im Prozess, die eine professionelle CRREM-Analyse voraussetzt, was besonders relevant für Eigentümer größerer Immobilienportfolios ist.
Der entscheidende Mehrwert einer Kooperation mit uns liegt in unserer Erfahrung bei der Identifizierung und Beantragung von passenden BAFA- und KfW-Förderungen sowie der koordinierten Steuerung des Sanierungsprojekts. Während CRREM-Analysen aufzeigen, bei welchen Objekten Handlungsbedarf besteht und wann kritische Stranding-Zeitpunkte erreicht werden, „übersetzen“ wir diese Erkenntnisse in finanzierbare und technisch optimierte Energieeffizienzmaßnahmen. Diese nahtlose Integration von Analyse und Umsetzung ermöglicht es Ihnen, proaktiv auf verschärfte Klimastandards zu reagieren und Ihre Immobilien zukunftssicher zu positionieren.
Fazit: CRREM-konforme Immobilien sind eine Investition in die Zukunft
CRREM-konforme Immobilien entwickeln sich zum entscheidenden Wettbewerbsvorteil in einem Immobilienmarkt, der zunehmend von ESG-fokussierten Investoren und verschärften Klimaregulatorien geprägt wird. Eine proaktive Investition in die Klimakonformität ihrer Immobilien schützt Eigentümer nicht nur vor zukünftigen Stranding-Risiken, sondern positioniert ihre Objekte auch als bevorzugte Assets für institutionelle Investoren, die verstärkt Nachhaltigkeitskriterien in ihre Anlageentscheidungen integrieren. Diese Marktentwicklung führt zu einer natürlichen Wertsteigerung energetisch sanierter und klimakonformer Immobilien, während nicht-konforme Objekte mit Liquiditäts- und Bewertungsabschlägen rechnen müssen.
Die langfristige Marktperspektive zeigt eine klare Zweiteilung des Immobilienmarktes: Zukunftsfähige, energieeffiziente Objekte werden zu Premium-Assets, während veraltete Immobilien – sogenannte „braune Immobilien“ – kontinuierlich an Attraktivität verlieren. Die rechtzeitige Gebäudesanierung zur Anpassung an die CRREM-Standards sichert nicht nur die Werterhaltung, sondern ermöglicht auch die Partizipation an der wachsenden Nachfrage nach nachhaltigen Immobilieninvestments. In einem Marktumfeld, das von Regulatorik, Investorenpräferenzen und gesellschaftlichem Wandel getrieben wird, werden CRREM-konforme Immobilien zur unverzichtbaren Grundlage langfristig erfolgreicher Immobilienstrategien.
