Die energetische Gebäudesanierung ist in vielen Bereichen von der gesetzlichen Seite vorgeschrieben und wird von staatlichen Stellen gefördert. Wer sich einen individuellen Sanierungsfahrplan erstellen lässt, erhält eine genaue Übersicht über die empfohlenen Maßnahmen. Von der Verbesserung der Dämmung bis hin zur Optimierung der Heizungsanlage wirken sich solche Veränderungen positiv auf die Mieterzufriedenheit und den Verbrauch aus. Somit bietet die energetische Gebäudesanierung viele Vorteile, muss aber auch richtig von der Hausverwaltung begleitet werden. So sollte unbedingt beachtet werden, wie die Hausordnung anzupassen und welche Kommunikation mit den Mietern vorzunehmen ist.
Überblick über gesetzliche Vorgaben nach energetischen Sanierungen
Nachdem die Zustimmung von der WEG eingeholt, das Sanierungskonzept mit den Mietern besprochen und die Modernisierung abgeschlossen wurde, muss die Hausverwaltung weiterhin einige Regelungen beachten. Die Hausordnung anzupassen und darin konkret auf die Neuerungen einzugehen, ist eine der wesentlichen Pflichten, die es einzuhalten gilt. Wichtige Regeln betreffen vor allem Aspekte der Lärmreduzierung, der Sicherheit und der Belüftung. Während eine Hausordnung und somit eine Anpassung für Vermieter per se keine Pflicht ist, wird sie für die Eigentümergemeinschaft zur ordnungsgemäßen Verwaltung und Benutzung laut § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG ausdrücklich verlangt.
Aktualisierung der Heiz- und Lüftungsvorschriften
Ein besonders wichtiger Absatz in der Hausordnung kommt den Vorschriften zum Heizen und Lüften zu. Durch die neuen Anlagen wie die Wärmedämmung und die Heizung selbst ändert sich oftmals die Notwendigkeit, das Fenster regelmäßig zum Stoßlüften zu öffnen. Während vor der energetischen Sanierung solche Maßnahmen wichtig sind, um zum Beispiel Schimmelbefall vorzubeugen, ist das Raumklima nach der Modernisierung wesentlich besser. Entsprechend wird die Hausverwaltung in Absprache mit der WEG eine Änderung der Lüftungsvorschriften nach der energetischen Gebäudesanierung vorschlagen und diese Regelungen transparent mit den Mietern kommunizieren.
Wurde beispielsweise eine innovative Lüftung mit Wärmerückgewinnung installiert, ist das Öffnen der Fenster prinzipiell nicht mehr notwendig. Die Anlage recycelt dabei nicht nur die Abwärme, sondern filtert obendrein Pollen, Staub und andere Schadstoffe aus der Luft. Mit dem Stoßlüften sollte man sich also zurückhalten, auch wenn es nicht gänzlich verboten ist.
Weiterhin sollte die Hausverwaltung die Heizvorschriften in der Hausordnung anpassen. Da die neue Heizanlage effizienter funktioniert, muss im gesamten Gebäude weniger geheizt werden. Zudem werden im Rahmen der Sanierungsmaßnahmen oft intelligente Thermostate installiert. Diese regeln automatisch in Kombination mit Sensoren oder Wetterinformationen aus dem Internet, wann und wo wie viel Wärme in das Gebäude eingespeist werden muss. Die technologischen Innovationen zur Energieeffizienz gehen sogar so weit, dass selbst die Belüftung, die Fenster und die Rollläden automatisch reguliert werden können. Das hat zur Folge, dass die Mieter und Eigentümer über die Neuerungen in Kenntnis gesetzt werden müssen, damit sie nicht aus Versehen den voreingestellten Zyklus unterbrechen.
Erstellung eines Energieverbrauchs- und Abrechnungsmodells
Durch die Einspeisung rückgewonnener Wärme und Solarenergie vom Dach sinken die Verbrauchskosten erheblich. Das bedeutet aber auch, dass sich die Hausverwaltung über ein neues Abrechnungsmodell nach der energetischen Sanierung Gedanken machen muss. Hierbei sollte ersichtlich werden, wie viel Strom von externen Anbietern bezogen wurde und welchen Anteil die selbst produzierte Energie aus der Photovoltaik hat. Zudem kann überschüssiger Solarstrom in das Netz eingespeist werden, wodurch sich eine EEG-Förderung der Einspeisevergütung nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz ergibt. Alternativ lässt sich der überschüssige Strom auch an einen Direktvermarkter verkaufen, wofür die WEG dann eine Marktprämie erhält.
Die Verbrauchserfassung sollte die Hausverwaltung möglichst smart gestalten, also an intelligente Aufzeichnungssysteme koppeln. Per Funk wird über diese IoT-Funktionen (Internet der Dinge) abgelesen und eine Abrechnung der Energiekosten erstellt. Diese sollte die Fördermittel und Netzeinspeisung der eigenen erneuerbaren Energien beinhalten. Bei den Energiekosten ist Transparenz in der Hausordnung das A und O. Die Mieter müssen genau wissen, wie das neue Abrechnungsmodell funktioniert und wie sie von ihm profitieren.
Regelungen zur Nutzung und Pflege neuer technischer Anlagen
Nur mit der richtigen Nutzung, Instandhaltung und Wartung können die technischen Anlagen einwandfrei funktionieren und Energieeffizienz gewährleisten. Für eine transparente Kommunikation zwischen Hausverwaltung und WEG ist es daher wichtig, die neuen Systeme zu erklären und möglichst eine Schulung anzubieten.
Die einzelnen Parteien sollten dabei genau erfahren, wie die energieeffizienten Heizungs-, Lüftungs- und Dämmungssysteme richtig genutzt werden. Darüber hinaus müssen die Verantwortlichkeiten bestimmt und die Nutzungsregeln in der Hausordnung nach der energetischen Gebäudesanierung festgehalten werden.
Die Einstellung sachkundigen Wartungspersonals beziehungsweise die Beauftragung von Firmen, die in vorab festgelegten Abständen Kontrollen vornehmen, kann in diesem Zusammenhang besprochen werden. Wie oft die Pflege neuer Anlagen stattfindet, hält die Hausverwaltung dann in der Hausordnung fest.
Anpassung der Hausordnung bezüglich Abfallentsorgung und Recycling
Die energetische Gebäudesanierung kann Recycling und neue Methoden der Abfallentsorgung ebenfalls integrieren. Nach der Modernisierung stehen zunächst die entstandenen Bauabfälle im Fokus. Was geschieht nun mit den abgetragenen Materialien und Müll, der im Rahmen des Umbaus entsteht?
Um auch hier umweltfreundlich bleiben zu können, müssen sich Hausverwaltung und WEG an die Gesetze und Vorgaben des Umweltbundesamtes halten. Ressourcenschonendes Bauen, Nachhaltigkeit und Kreislaufwirtschaft werden hierbei hervorgehoben. Recycling von Bauabfällen wird explizit gefördert, weswegen wiederverwendbare Stoffe und eine nachhaltige Entsorgung von Baumaterialien in der Hausordnung eine Rolle spielen müssen.
Weiterhin sollte Recycling nach der energetischen Gebäudesanierung auch als Grundprinzip des allgemeinen Zusammenlebens in der Immobilie in die Hausordnung aufgenommen werden. Sinnvoll ist es, die Bewohner für nachhaltiges Handeln zu sensibilisieren und eine möglichst flexibel aufgebaute Abfallentsorgung zu gewährleisten.
Kommunikation und Einbindung der Bewohner in den Sanierungsprozess
In einer transparenten Kommunikation werden die Bewohner, aber auch die Eigentümer über den Sanierungsprozess und seinen Erfolg aufgeklärt. Ein sehr wichtiges Tool sind hierbei die Nachhaltigkeitsberichte für WEGs, in welchen nachgewiesen werden kann, dass sich die Maßnahmen gelohnt haben.
Insgesamt sollte aber auch schon vor der Modernisierung und während der Baumaßnahmen offen kommuniziert werden. So können zur Überwindung von Widerständen gegen die Sanierungsmaßnahme viele überzeugende Argumente vorgebracht werden. Bei einem Treffen mit den Eigentümern und Mietern lassen sich die Vorteile einer energetischen Sanierung veranschaulichen und im Detail erklären. Hierzu zählt auch der Kostenfaktor, der sich mit Hilfe von staatlichen Fördergeldern erheblich minimiert. Bereits bei der ersten Energieberatung und der Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) wird den Investoren mit einem Fördersatz in Höhe von bis zu 50 Prozent des förderfähigen Honorars unter die Arme gegriffen.
Seien Sie als Hausverwaltung bei der Kommunikation zur energetischen Gebäudesanierung immer offen für Fragen und Vorschläge. Im Nachhinein ist zum Beispiel eine Einbindung der Bewohner in die Anpassung der Hausordnung möglich. Das fördert die Akzeptanz der neuen Regeln und hilft dabei, die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu garantieren.
Regelungen zur Instandhaltung und Wartung nach der Sanierung
Neue Geräte und Anlagen bedürfen auch eines neu geregelten Wartungsplans. Eine der wichtigsten Aufgaben der Hausverwaltung nach der energetischen Gebäudesanierung ist es, die Wartungsintervalle festzulegen. Hier richtet man sich am besten nach den Herstellerangaben. Auf die Pflege und Instandhaltung spezialisierte Firmen können die Aufgabe übernehmen.
Geklärt werden müssen in diesem Zusammenhang also die konkreten Verantwortlichkeiten und die Kostentragung. In der Regel werden die Aufwendungen für die Instandhaltungsarbeiten in der Hausordnung gleichmäßig unter den Eigentümern beziehungsweise Mietparteien aufgeteilt. Eine Rücksprache mit Experten zu den Details und Preisen ist unbedingt notwendig.
Notwendige Versicherungsanpassung nach energetischen Sanierungen beachten
Nach der energetischen Gebäudesanierung müssen Versicherungen angepasst werden. Experten können eine erste Risikoanalyse zu den neuen Anlagen erstellen und dann eine finanzielle Absicherung vor möglichen Schäden vorschlagen. Das betrifft dabei nicht nur Mängel, die plötzlich bei energieeffizienten Anlagen eintreten, sondern auch Havarien, die durch sie entstehen.
Eine besonders wichtige Frage im Nachgang der Modernisierung ist, ob die neuen Anlagen überhaupt Teil des bestehenden Versicherungsschutzes sind. Ein gutes Beispiel dafür, dass diese nicht integriert sind, dürfte die Photovoltaik auf dem Dach sein. Hier sollten Sie als Hausverwaltung Rücksprache mit dem derzeitigen Anbieter der Wohngebäudeversicherung halten und die Solarstromanlage gegen einen Aufpreis mitversichern lassen. Weiterhin müssen Haftpflichtrisiken bei einem Ertragsausfall im Zuge der Einspeisung des Stroms ins Netz beachtet werden.
Wichtige Punkte, auf die Sie in Bezug auf die Versicherung bei energetischer Gebäudesanierung achten sollten, sind:
- Prüfen Sie, ob sich durch die energetische Sanierung eine Wertsteigerung ergibt, die den Versicherungsschutz beeinflusst.
- Sind die Neuerungen automatisch durch die Wohngebäudeversicherung abgesichert oder müssen Sie eine Versicherungsanpassung für neue Anlagen vornehmen?
- Wie sieht es mit der Haftung während der Baumaßnahme aus?
Fazit zur Hausordnung nach energetischen Sanierungen: Langfristige Überwachung und Anpassung
Die langfristige Anpassung der Hausordnung an die energetische Gebäudesanierung ist vor allem bei WEGs sinnvoll und wichtig. Das Gesetz schreibt eine relativ lockere Gestaltung eines solchen Regelwerks für ein ordnungsgemäßes Zusammenleben vor. Konkret hilft es dabei, die Funktionstüchtigkeit der neuen Anlagen durch eine korrekte Nutzung zu garantieren und den Energieverbrauch auch tatsächlich zu senken.
Sinnvoll ist es, bei der Hausordnung Flexibilität für die Zukunft zu gewährleisten und eine spätere Anpassung möglich zu machen. So können Sie zunächst testen, mit welchen Regeln Erfolg möglich ist und wo es eventuell Lücken gibt. Letztere lassen sich zum Beispiel über intelligente Systeme aufspüren, so beim Energieverbrauch in bestimmten Bereichen.
Nach einer umfassenden Überprüfung und Überwachung kann man die Hausordnung anpassen und sich für Regeln entscheiden, die in Hinsicht auf die Energieeffizienz beziehungsweise den Umgang mit den neuen Heiz-, Lüftungs- und Isolierungsanlagen besser funktionieren.
