Ein wichtiges Argument, das für eine umfassende Modernisierung und die Umsetzung von Energieeffizienzmaßnahmen bei Mehrfamilienhäusern spricht, ist die vergleichsweise einfache Finanzierung. Auf dem Weg zu mehr Klimaneutralität hat die Bundesregierung etliche Anreize geschaffen. So greift der Staat den Eigentümern vor allem im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) unter die Arme. Daneben winken hohe Zuschüsse bei den Krediten der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau). Diese machen eine Finanzierung der Energieeffizienz bei Mehrfamilienhäusern wesentlich realistischer. Verschaffen wir uns also einen Überblick zu den möglichen Finanzierungsoptionen.
Staatliche Förderprogramme für Energieeffizienz
Die erste Wahl bei der Umsetzung von Sanierungsprojekten sollten staatliche Förderprogramme zur Energieeffizienz sein. In Form der KfW-Kredite und der BEG-Förderung durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAfA) sind hohe Zuschüsse zu erwarten. Allein beim Heizungsaustausch können Sie so mit einer Unterstützung von insgesamt bis zu 70 Prozent rechnen. Bei der Nutzung eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) sichern Sie sich weitere Boni.
KfW-Kredite und Zuschüsse
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) hat die Aufgabe, Privatpersonen und Unternehmen bei ihren Projekten unter die Arme zu greifen. Das betrifft neben den Neubauten auch die Finanzierung der Energieeffizienz bei einem Mehrfamilienhaus. Generell richten sich die Darlehen an verschiedene Zielgruppen, von Menschen, die altersgerecht umbauen wollen, bis hin zu Eigentümern, die das Ziel haben, ihr Haus energieeffizient zu machen.
KfW-Kredit 270 Erneuerbare Energien
Besonders attraktiv ist in dieser Hinsicht der KfW 270 Kredit Erneuerbare Energien. Dieser wird ab einem effektivem Jahreszins von 5,21 Prozent gewährt und dient zum Beispiel dem Ausbau von Photovoltaik, der Erzeugung von Wärme durch Solarthermie und anderen Systemen zur Einspeisung regenerativer Energiequellen in Speicher und Netze. Ein enormer Vorteil beim Kredit 270 ist, dass bis zu 100 Prozent der Investitionskosten ausgezahlt werden. Innerhalb der tilgungsfreien Zeit werden dann lediglich die Zinsen abbezahlt.
KfW-Kredit 458 Heizungsförderung Privatpersonen
Mit der Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) müssen seit Januar 2024 alte Heizungen ausgetauscht werden. Bei Neubauten und beim Wechsel von nicht mehr reparierbaren, defekten Heizungsanlagen ist die Installation von Alternativen vorgeschrieben, die mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien arbeiten. Dem Betrieb von Standardheizkesseln, die älter als 30 Jahre sind, wurde ein Verbot erteilt.
Beim Austausch der Heizungsanlage können die Sanierer und Eigentümer auf eine hohe Förderung von Seiten des BAfA und auf attraktive KfW-Kredite zur Energieeffizienz setzen. Die KfW-Förderung wird in Form des Kredits 458 an Privatpersonen, also auch Eigentümer von Wohnungen und Wohnhäusern, verteilt.
Im Rahmen dieses Kredites gibt es KfW-Zuschüsse zur Energieeffizienz von bis zu 70 Prozent der förderfähigen Kosten. Bei Mehrfamilienhäusern wird mit förderfähigen Kosten von 30.000 Euro für die erste, 15.000 Euro für die zweite bis sechste und 8.000 Euro für jede weitere Wohneinheit gerechnet. Zusätzlich wird ein Emissionsminderungszuschlag von 2.500 Euro vergeben.
Bei den Einzelmaßnahmen erhalten Sie für solarthermische Anlagen, Biomasseheizungen, Wärmepumpen, Brennstoffzellenheizungen, wasserstofffähige Heizungen, innovative Heizungstechnik, Gebäudenetzanschluss und Wärmenetzanschluss jeweils eine Grundförderung von 30 Prozent. Besonders attraktiv ist es, zusätzlich den Geschwindigkeitsbonus mitzunehmen. Dieser beträgt 20 Prozent und wird gewährt, wenn Sie die Heizung bis 2028 austauschen. Geringe Einkommen werden mit weiteren 30 Prozent bedacht. Bei Wärmepumpen gibt es mit dem fünfprozentigen Effizienzbonus einen zusätzlichen Anreiz.
Fördermöglichkeiten durch das BAfA
Um Fortschritte bei der Klimaneutralität zu machen, hat das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAfA) die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) ins Leben gerufen. Hierbei handelt es sich um ein vielschichtiges Förderprogramm, welches sowohl die professionelle Energieberatung als auch Zuschüsse zu Einzelmaßnahmen beinhaltet.
Förderanträge für Energieeffizienzsanierungen können direkt auf der Seite des Bundesamtes gestellt werden. Zuvor benötigen Sie jedoch ein offizielles Angebot mit Preisaufschlüsselung und im besten Fall einen Maßnahmenkatalog im Rahmen des iSFP.
Die BAfA-Förderprogramme zur Energieeffizienz beziehen sich unter anderem auf die Gebäudehülle, also alles, was Dämmungen von Fassaden, Kellerräumen und Dachboden betrifft. Der Zuschuss beträgt in diesem Fall 15 Prozent auf maximal 30.000 Euro förderfähige Ausgaben pro Wohneinheit. Kommt der iSFP-Bonus hinzu, erhöht sich die Höchstgrenze auf 60.000 Euro. Dieselben Regelungen gelten beim Einbau von Anlagentechnik, außer Heizungen. Letztere können mit einem höheren Beitrag des Staats von mindestens 30 Prozent auf umweltfreundliche Funktionsweise gewechselt werden. Hinzu kommen mehrere Boni, wie wir sie bereits im Abschnitt zum KfW-Kredit 458 beschrieben haben.
Zuschuss mit individuellem Sanierungsfahrplan
Am Anfang eines jeden Modernisierungsprojektes sollten eine Energieberatung durch zertifizierte Partner wie Pfad A und ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) stehen. Hierbei schauen wir uns genau an, wo es Verbesserungspotenzial gibt und schlagen konkrete Einzelmaßnahmen zur energieeffizienten Gebäudesanierung vor. Das Honorar für die Energieberatung wird dabei zu 50 Prozent vom BAfA übernommen – das Limit bei Mehrfamilienhäusern liegt bei 1.700 Euro. Für die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) können weitere 500 Euro vergeben werden.
Werden die vorgeschlagenen Maßnahmen aus dem iSFP dann tatsächlich innerhalb der nächsten 15 Jahre umgesetzt, kommen je Abschluss weitere Boni hinzu. Die Zuschläge liegen in der Regel bei fünf Prozent auf die ohnehin schon gewährte Unterstützung. Aus den üblichen 15 Prozent auf bestimmte Maßnahmen werden dann also 20 Prozent. Zudem erhöht sich in den meisten Fällen die förderfähige Summe der Ausgaben auf bis zu 60.000 Euro.
Maßnahmen zur Energieeffizienz steuerlich absetzen
Ein weiterer Anreiz dafür, Maßnahmen zur energieeffizienten Gebäudesanierung durchzuführen, ist die Möglichkeit, die Kosten steuerlich abzusetzen. Bei der Eigennutzung der Immobilie kann man so bis zu 20 Prozent der Investition über drei Jahre verteilt geltend machen. Im Jahr der Finalisierung des Projekts sowie im Jahr darauf sind nochmals sieben Prozent abzugsfähig, im zweiten Folgejahr sechs Prozent. Sie müssen die Ausgabe lediglich in der Steuererklärung deklarieren.
Als Vermieter geben Sie die Modernisierungs- und Sanierungskosten meist als Werbungskosten oder Abschreibung für Abnutzung (AfA) an. Wer eine BEG-Förderung oder einen günstigen KfW-Kredit nutzt, sollte allerdings Rücksprache mit einem Steuerberater halten, da zusätzliche Steuervorteile eventuell ausgeschlossen sind.
Fördermittel der Bundesländer und Kommunen
Neben den staatlichen Zuschüssen können Hauseigentümer und Hausverwaltung auch nach regionalen Förderprogrammen zur Energieeffizienz Ausschau halten. Für Nordrhein-Westfalen springt so zum Beispiel die NRW.Bank Privatpersonen zur Seite, die nachhaltiges Wohnen gestalten und effiziente Gebäudesanierungen durchführen wollen. In Berlin findet eine kommunale Förderung über die Investitionsbank IBB im Rahmen von Effiziente GebäudePLUS beziehungsweise der Nachfolgeprogramme statt.
Da sich hier je nach Fördermittel der Bundesländer und Kommunen unterschiedliche Möglichkeiten bieten, sollten Sie unbedingt einen Blick in die Förderdatenbank des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz werfen. Hier lassen sich schnell die passenden regionalen Hilfen finden.
Energieeffizienz-Darlehen von Banken
Neben den staatlichen Institutionen geben Ihnen auch privatwirtschaftliche Banken Energieeffizienz-Darlehen. Diese sind speziell auf das Vorhaben der energetischen Sanierungen ausgerichtet und bieten flexible Rückzahlungsmodalitäten.
Meist werden diese Darlehen als Effizienzkredite bezeichnet und für Maßnahmen vergeben, welche die Energieeffizienz um mindestens 20 Prozent steigern. Belohnt wird dieser Einsatz für die Umwelt mit lukrativen Zinsrabatten, die die Finanzierung der Energieeffizienz bei Mehrfamilienhäusern deutlich erleichtern.
Wichtig ist, dass Sie bei Ihrem Antrag auf Darlehen zur Finanzierung beziehungsweise Refinanzierung der energetischen Maßnahmen bei der Bank die richtigen Dokumente vorlegen. Dazu gehören die Bewertung des Objektzustandes, einschließlich eines von zertifizierten Experten wie Pfad A ausgestellten Energieausweises. Zudem muss eine Prüfung der rechtlichen Dokumentation zum Wohneigentum und eine finanzielle Bewertung des Kreditnehmers erfolgen.
Contracting-Modelle für Energieeffizienz
Contracting ist ein relativ beliebtes Finanzierungsmodell für Energieeffizienz bei Mehrfamilienhäusern, bei dem ein externes Energiedienstleistungsunternehmen (ESCO) die Modernisierung und Sanierung übernimmt. Somit können Sie die Energieeffizienz Ihres Gebäudes schnell verbessern, ohne viel Kapital zu investieren.
Sehr effektiv sind dabei die Energiesparmodelle, bei denen der Contractor Einsparungen durch die von ihm umgesetzten Maßnahmen garantiert. Für seine Dienste erhält er eine anteilige Vergütung von den reduzierten Energiekosten. Alternative Optionen beinhalten eine feste Liefervereinbarung von erneuerbarer Energie, die Betriebsführung und Optimierung bereits bestehender Anlagen oder eine Finanzierung gegen Tilgung der Anlagenkosten.
Ein Risiko gerade beim Einspar-Contracting ist, dass die Energiepreise aufgrund politischer und wirtschaftlicher Ereignisse steigen können und die Kosten somit trotz eines geringeren Verbrauchs genauso hoch ausfallen. Entsprechend sollten Sie eingehend Rücksprache mit dem Energiedienstleister halten und die Vorteile beim Contracting den Nachteilen gegenüberstellen.
Nicht zuletzt kann auch die Abhängigkeit von einem spezifischen ESCO zu einem Problem werden, zum Beispiel dann, wenn langfristige Verträge abgeschlossen worden sind, die Optimierung aber nicht zufriedenstellend umgesetzt wurde. Die Bundesstelle für Energieeffizienz (BfEE) empfiehlt daher, an einer Contracting-Orientierungsberatung teilzunehmen, die von der Bundesförderung für Energieberatung unterstützt wird.
Zusammenarbeit mit Energieversorgern
Wer keine neuen Contracting-Verträge eingehen möchte, sollte eventuell über eine Kooperation mit dem bestehenden Energieversorger nachdenken. Diese Anbieter sind oftmals sehr offen für eine Zusammenarbeit und könnten beispielsweise Ihre Photovoltaikanlagen finanzieren. Im Gegenzug wäre eine entsprechende Rückzahlung in Form von in das Anbieternetz eingespeister grüner Energie denkbar.
Private Finanzierungsmöglichkeiten und Eigenkapital
Generell ist eine private Finanzierung der Energieeffizienz von Mehrfamilienhäusern durchaus denkbar. In diesem Fall könnten sich die Hausbesitzer und die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zusammenschließen und einen hohen Anteil an Eigenkapital aufbringen.
Bei mehreren Eigentümern ist allerdings einiges an Kommunikationsgeschick gefragt. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ist immerhin nur noch eine einfache Mehrheit notwendig, um bauliche Änderungen durchzusetzen. Dennoch müssen die Finanzierungsmodelle hier klar vermittelt werden und tragbar sein. Hierzu sollte sich die Hausverwaltung in der Kommunikation mit der WEG eine klare Strategie zurechtlegen.
Auf die Bundesförderung für effiziente Gebäude zu verzichten, macht allerdings auch bei einer privaten Finanzierung mit Eigenkapital wenig Sinn. Die Zuschüsse werden sowohl bei einer Kreditaufnahme als auch bei der Verwendung von Eigenkapital für Energieeffizienzmaßnahmen vergeben.
Andererseits sind ohne diese Fördermittel unter Umständen größere steuerliche Vorteile bei Energieeffizienzmaßnahmen möglich. Diese fallen zum Teil weg, wenn Sie sich einen Zuschuss vom BAfA oder der KfW geben lassen. Ein Beratungsgespräch mit Energieexperten wie Pfad A und einem Steuerberater ist in dieser Hinsicht sinnvoll. In den meisten Fällen dürften Sie aber mit den staatlichen Fördermitteln besser kommen als mit einem reinen Fokus auf Steuerabzüge.
Zusammenfassung zu den besten Finanzierungsmodellen für Energieeffizienz bei Mehrfamilienhäusern
Um Sanierungsmaßnahmen bei Mehrfamilienhäusern in die Tat umzusetzen, können Sie verschiedene Finanzierungsmodelle wählen. Energieeffizienz wird dabei zunächst einmal staatlich gefördert. Die BAfA- beziehungsweise BEG-Hilfen können einen sehr hohen Anteil der Investitionskosten übernehmen. Sie sollten also sowohl bei der Eigenkapitalfinanzierung als auch bei einer Darlehensaufnahme angefordert werden.
Günstige Kredite erhalten Sie wiederum von der KfW, welche spezielle Programme mit niedrigen Zinsen, günstigen Tilgungskonditionen und Zuschüssen für energetische Gebäudesanierungen bereithält. Selbst einige privatwirtschaftliche Banken bieten in dieser Hinsicht etliche Vorteile.
Die Basis für einen Plan zu möglichen Finanzierungsmodellen der Energieeffizienz sollte immer eine umfassende Energieberatung mit individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP) sein. Dieser Vorgang wird ebenfalls vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle finanziert – der Staat übernimmt das förderfähige Honorar bis zu 50 Prozent. Bei der Erstellung des Maßnahmenkatalogs kann auch auf Fördermittel und alternative Finanzierungsmodelle wie das Contracting eingegangen werden.
